独立经济学家马光远曾用两句话精辟地概括了中国房地产市场的未来走向。他认为，房地产作为最佳投资品的时代已经落幕，未来房屋将回归其居住属性。这句话如同醍醐灌顶，为我们理解当下楼市提供了一个全新的视角。那么，一套价值150万的房产，十年后究竟会价值几何？其价格不再由炒房者操控，而是由当地居民的收入水平决定。这意味着，房价很可能面临向下调整的压力，直至寻找到与当地百姓购买力相匹配的支撑点。
为什么我们敢于做出如此判断？难道未来房价真的没有上涨的可能了吗？以下几个因素或许能帮助我们拨开迷雾，看清楼市的真实面貌。
首先，国内房地产市场长期存在供需失衡的问题。根据住建部最新数据，我国存量房数量高达6亿栋。假设每栋房屋可容纳5人居住，理论上可以满足30亿人口的居住需求。与此同时，国内高达96%的家庭拥有一套房产，而拥有两套及以上房产的家庭比例也达到了41.5%。显而易见，我国楼市已严重过剩，购房需求趋于饱和。在供过于求的大背景下，房价长期处于调整趋势已难以逆转。
展开剩余66%其次，频发的“烂尾楼”现象正在引发严重的信任危机。受房地产市场整体不景气的影响，房地产企业的融资渠道受阻，资金链紧张。加之房屋销售不畅，无法及时回笼资金，导致在建项目停工。层出不穷的“烂尾楼”消息严重打击了购房者的信心，加剧了未来房价下跌的风险。
再者，刚性购房需求正在日益萎缩。我国城镇化率已达64%，逼近发达国家的70%水平，未来指望农民进城购房的可能性越来越小。同时，我国已步入老龄化社会，老年人口比例不断攀升，他们大多已拥有自己的住房，不再是新增购房的主力军。此外，90后、00后结婚人数持续下降，婚房需求随之减少。更令人担忧的是，去年我国新生儿数量跌破1000万大关，仅为965万。随着生育意愿的降低，“以小换大”的改善型购房需求也将大幅萎缩。
最后，居民收入水平难以支撑高昂的房价。回顾过去，自从1998年我国推行房地产市场化改革以来，至2021年上半年，全国房价持续上涨，从最初的平均2000元/平方米飙升至最高时的1.1万元/平方米，涨幅高达5.5倍。与此同时，居民住房面积得到了显著改善，从最初的人均6-7平方米增加至人均39平方米。然而，房价的飞速上涨早已脱离了居民的收入水平，导致许多家庭无力承担购房重负，只能望房兴叹，甚至倾尽所有积蓄背负沉重的房贷压力。因此，人们迫切期望房价能够早日回归理性。
而从2023年开始，国内房价下跌的趋势愈发明显，越来越多的城市加入到房价下跌的行列。截至2023年9月，百城二手房下跌的城市数量高达99个，连续四个月房价下跌的城市超过90个。面对楼市的下行压力，各地政府纷纷出台救市政策，包括放宽限购、限售政策，以及银行下调房贷利率至4%，首付比例降至2成等措施。尽管如此，楼市的未来走向仍然充满挑战。在这样的背景下，马光远先生的判断无疑为我们提供了一个重要的参考。
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